Como avaliar um terreno agrícola de forma apropriada
A avaliação de terrenos agrícolas / prédios rústicos permite fazer uma previsão ou estimativa de um valor justo e equilibrado, independentemente do método de avaliação escolhido. O principal objectivo desta avaliação é assim fazer uma estimativa elaborada para este fim de forma a que esta seja o a mais aproximada do valor real da propriedade rústica/terreno agrícola em questão.
Os prédios rústicos são os terrenos agrícolas, não construídos ou apenas com construção de valor diminuto e de carácter acessório como por exemplo um edifício para arrumos agrícolas (arrecadações).
De acordo com o artigo 3° do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), consideram-se prédios rústicos os terrenos agrícolas fora dos aglomerados urbanos que não sejam de classificar como terrenos para construção e também aqueles prédios situados dentro de um aglomerado urbano, desde que não possam ter utilização geradora de qualquer rendimento ou só tenham uma utilização geradora de rendimentos gerados. É importante salientar que a avaliação deste tipo de propriedades rústicas compreende os prédios rústicos assim com as parcelas rústicas de prédios mistos.
De que depende a avaliação de um prédio rústico/terreno agrícola?
O valor patrimonial tributário das edificações localizadas em prédios rústicos, que não forem afetos à produção de rendimentos agrícolas, é determinado de acordo com as regras aplicáveis na avaliação de prédios urbanos. Existem algumas variáveis de que depende a avaliação de uma propriedade rústica/terreno agrícola, tais com os acessos ou se a propriedade é vedada ou não.
É imprescindível confirmar se o terreno agrícola tem acessibilidade directa através de um caminho ou estrada confrontantes ou se por outro lado o acesso ao terreno agrícola está condicionado pela passagem por outro terreno agrícola. A largura disponível e declive dos acessos que são utilizados para se deslocar ao terreno agrícola podem condicionar a circulação de várias viaturas.
Características edafo-climáticas e Topografia do terreno
Terrenos agrícolas com forma irregular têm um aproveitamento inferior e por essa razão não são tão valorizados. Também deve ser considerada a posição do terreno em relação ao nível da rua (caso aplicável). Ou seja, se o terreno está a uma cota superior ou inferior quando comparado com o nível da rua é um factor que deve merecer por parte do avaliador do terreno agrícola a maior atenção. Note que um terreno agrícola que apresente um declive mais acenturado pode obrigar a custos de investimento superiores. A orientação do terreno agrícola pode, da mesma forma, condicionar a possibilidade de construção em função da agressividade do clima que se pode verificar nesse local. A orientação de um terreno agrícola determina o tipo de exposição solar o que condiciona a volume e a forma das construções.
Relativamente a este ponto abordado, é fácil concluir que um terreno agrícola que seja plano e que esteja localizado numa zona alagável bem como com um baixo nível freático pode provocar um aumento dos custos associados, uma vez que estão associadas mais intervenções correctivas de drenagem . Para tal aproximidade de linhas de água é um aspecto a ter em conta
Disponibilidade de água no terreno agrícola
Tal como enunciado no tópico anterior, a aproximidade de linhas de água (poços, furos, charcas,etc) é um aspecto a ter em conta uma vez que valoriza em muito o preço final do terreno. Para além de que, terrenos em que se consegue mais facilmente ter água disponível, são por norma mais produtivos.
Os híbridos apresentam algumas vantagens sobre os cultivares tradicionais, como plantas mais vigorosas e resistentes a maior número de doenças, ciclo precoce para a colheita, quantidade elevada de flores femininas e produção de grande número de frutos por área e com melhor qualidade.
Outros aspectos a ter em consideração: proximidade do mar e dos centros urbanos
Tendo em conta a localização dos terrenos agrícola ser a norte ou a sul de Portugal, as avaliações dos terrenos agrícolas podem ser completamente distintas. Por outro lado, é muito expectável que quanto maior for a área do terreno agrícola, menor será o preço pedido por m2.
Por exemplo, atendendo às características dos terrenos agrícolas no Norte de Portugal que são maioritariamente minifúndios, muitas vezes verifica-se que este factor se revela um entrave à utilização de máquinas agrícolas de largas dimensões, prejudicando economias de escala.
Deve também ter em atenção se o seu terreno agrícola se localiza ou não “perto do mar” uma vez que existe uma maior concentração da população no litoral, mas não só devido a esse factor. Os terrenos rústicos localizados mais perto do mar “sofrem” uma maior pressão no sentido de uma transformação potencial futura em terrenos urbanos ou com capacidade construtiva, o que origina como é expectável que os terrenos rústicos situados perto do mar tenham potencialmente um valor superior aos outros.
Outro factor a ter em conta é que na zona litoral, os custos de transporte de produtos agrícolas para o mercado é mais reduzido em situações de terrenos próximos do litoral, onde existe maior concentração populacional, aumentando dessa forma a rentabilidade da exploração agrícola e consequentemente resulta num aumento do valor esperado por m2 desses mesmos terrenos.
A proximidade dos terrenos agrícolas a grandes cidades pode ajudar a explicar o facto de muitos proprietários acreditarem que as suas propriedades rústicas, mesmo que estando classificadas como terrenos rústicos, podem, futuramente, serem classificadas como terrenos para construção assim como aumentar a rentabilidade das atividades rurais. Este facto deve-se essencialmente aos baixos custos de transporte bem como a possibilidade de venda direta aos consumidores finais a preços superiores. Ainda referente a este aspecto, pode-se referir que é frequente verificar que muitas actividades de lazer têm atividades detêm vindo a aumentar nas parcelas agrícolas junto dos grandes centros urbanos o que pode aumentar o preço da sua avaliação final.
Por: Rosa Moreira, Agrónoma. Promotora do blog A Cientista Agrícola.